Ný útlán banka til heim­ila lands­ins, að frá­dregnum upp­greiðslum og umfram­greiðsl­um, þar sem tekin eru veð í íbúð námu 214,5 millj­örðum króna. Það er er 127 pró­sent aukn­ing á slíkum hús­næð­is­lánum frá sama tíma­bili í fyrra. Um er að ræða lán sem veitt eru af uppi­stöðu af þremur bönk­um: Lands­bank­an­um, Íslands­banka og Arion banka. 

Ef fram fer sem horfir munu ný hús­næðis­út­lán bank­anna verða meiri í ár en þau voru sam­an­lagt árinu 2018 og 2019. 

Aukn­ingin á þessu ári nær öll átt sér stað á síð­ustu fimm mán­uð­um, eða frá byrjun maí­mán­að­ar. Í þeim mán­uði lækk­aði Seðla­banki Íslands stýri­vexti sína niður í eitt pró­sent og vaxta­kjör bank­anna tóku stakka­skiptum í kjöl­far­ið. 

Þetta kemur fram í nýjum hag­tölum Seðla­banka Íslands.

Heim­ilin flýja verð­trygg­ing­una

Heim­ili lands­ins hafa nýtt þessa stöðu til að yfir­gefa verð­trygg­ing­una. Á fyrstu níu mán­uðum árs­ins 2020 veittu bank­arnir 225,8 millj­arða króna í ný óverð­tryggð útlán á meðan að umfang verð­tryggðra lána dróst saman um 11,3 millj­arða króna. Þetta er umtals­verður við­snún­ingur frá síð­asta ári þegar heim­ilin tóku alls ný verð­tryggð lán hjá bönkum fyrir 41,6 millj­arða króna og ný óverð­tryggð útlán fyrir 86,6 millj­arðar króna. Hlut­fall óverð­tryggðra nýrra útlána hjá bönkum lands­ins fór því úr að vera 67,5 pró­sent í að vera 105 pró­sent.

Á öllu árinu 2019 voru 83 pró­sent allra nýrra óverð­tryggðra hús­næð­is­lána hjá bönkum tekin á breyti­legum vöxt­um. Það þýðir að vext­irnir geta hækkað eða lækkað í takti við stýri­vaxta­á­kvarð­anir Seðla­banka Íslands. frá byrjun árs 2020 og út sept­em­ber síð­ast­lið­ins veittu bank­arnir hins vegar 231 millj­arð króna í ný hús­næð­is­lán á breyti­legum vöxtum á meðan að taka á lánum með föstum vöxtum til þriggja eða fimm ára, sem verja lán­tak­endur fyrir sveiflum en geta svipt þá ábata af lágu vaxt­ar­stigi til lengri tíma, dróg­ust sam­an. 

Hríð­lækk­andi óverð­tryggðir vextir

Stýri­vaxta­lækk­anir Seðla­bank­ans hafa leitt til þess að óverð­tryggðir hús­næð­is­lána­vextir þriggja stærstu bank­anna hafa hríð­lækk­að. Breyti­legir óverð­­tryggðir vextir á hús­næð­is­lánum Lands­­bank­ans og Íslands­banka eru nú til að mynda 3,5 pró­­sent. Á sam­­­bæri­­­legum lánum hjá Arion banka eru vext­irnir 3,54 pró­­­sent. Í upp­­hafi árs í fyrra voru breyt­i­­legir óverð­­tryggðir vextir bank­anna á bil­inu sex til 6,6 pró­­sent. 

Sam­hliða hefur verð­­bólga hækkað nokkuð skarpt, með til­­heyr­andi áhrifum á verð­­tryggð lán. Í lok apríl var hún 2,2 pró­­sent og undir 2,5 pró­­sent verð­­bólg­u­­mark­miði Seðla­­bank­ans. Nú er hún 3,5 pró­­sent og einu pró­­sent­u­­stigi yfir því.

Þessi þróun hefur leitt til þess að heim­ili lands­ins hafa kosið með fót­unum og fært sig yfir í óverð­tryggð lán af miklum kraft­i. 

Líf­eyr­is­sjóð­irnir missa leið­andi stöðu

Heim­ilin hafa ekki bara verið að flýja verð­trygg­ing­una, heldur hafa þau líka fært sig í bíl­förmum úr við­skiptum hjá líf­eyr­is­sjóð­um, sem árum saman buðu upp á bestu kjörin á hús­næð­is­lána­mark­aði, og yfir til bank­anna. Þeir hafa ekki fylgt með í þeirri lækk­un­ar­hr­inu sem orðið hefur á þessu ári og stærstu sjóð­irnir hafa frekar mark­visst verið að reyna að draga úr eft­ir­spurn eftir hús­næð­is­lánum hjá sér á und­an­förnum árum.

Sjóðs­fé­lagar líf­eyr­is­­sjóða hafa greitt upp lán hjá þeim fyrir tíu millj­­arða króna umfram það sem sjóð­irnir lán­uðu út á tveimur mán­uð­­um. Í júlí námu upp­­greiðslur líf­eyr­is­­sjóðs­lána 5,1 millj­­arði króna umfram ný lán og í ágúst var sú upp­­hæð tæp­­lega 4,9 millj­­arðar króna. 

Flótt­inn er mestur úr verð­­tryggðum lánum sjóð­anna. Alls voru greidd upp 3,8 millj­­arðar króna af slíkum umfram ný útlán í júlí og tæp­­lega fimm millj­­arðar króna í ágúst. Heild­­ar­­fjöldi útlána líf­eyr­is­­sjóða til sjóðs­fé­laga hefur dreg­ist saman um 2.225 tals­ins frá því í lok maí, þegar hann náði hámarki í 41.276 útlán­­um. 

Síð­­­ustu tveir mán­uð­irnir sem töl­­urnar ná yfir, júlí og ágúst 2020, eru einu mán­uð­irnir síðan í byrjun árs 2009 þar sem upp­­greiðslur líf­eyr­is­­sjóðs­lána eru meiri en nýjar lán­tök­­ur. Sam­an­­tektir Seðla­­banka Íslands ná ekki lengur aftur en til þess tíma, þ.e. jan­úar 2009.

Boð­aði dauða verð­trygg­ing­ar­innar

Það vakti mikla athygli í sumar þegar Ásgeir Jóns­son seðla­banka­stjóri sagði í við­tali við Frétta­blaðið að verð­trygg­ingin væri að deyja út. Orð­rétt sagði hann: „Verð­trygg­ingin var upp­haf­lega sett á vegna þess að við réðum ekki við verð­bólg­una. Núna eru tím­arnir breytt­ir. Í fyrsta sinn er það raun­veru­legur val­kostur fyrir heim­ilin að skipta yfir í nafn­vexti og þannig afnema verð­trygg­ing­una að eigin frum­kvæði af sínum lán­um. Þetta eru mikil tíma­mót og fela í sér að verð­trygg­ingin mun deyja út.“

Það ber­ast þó mis­vísandi skila­boð úr Seðla­bank­anum um hversu góð staða þetta sé. 

Rann­veig Sig­­­­urð­­­­ar­dótt­ir, vara­­­­seðla­­­­banka­­­­stjóri pen­inga­­­­mála í Seðla­­­­banka Íslands, lýsti til að mynda yfir áhyggjum af þess­­­ari þróun á blaða­­­­manna­fundi sem hald­inn var í lok ágúst. „Það sem maður hefur áhyggjur af, bæði út frá pen­inga­­­­stefn­unni og fjár­­­­­­­mála­­­­stöð­ug­­­­leika, er að heim­ilin séu að skuld­­­­setja sig of mikið á breyt­i­­­­legum vöxt­­­­um. Von­andi verðum við ekki með svona lága vexti til fram­­­­tíð­­­­ar. Það er kannski það sem maður hefur mestar áhyggjur af í dag varð­andi mið­l­un­ina til heim­ila.“

Í nýjasta Fjár­mála­stöð­ug­leika­riti Seðla­bank­ans segir að aukn­ing óverð­tryggðra lána með breyti­legum vöxtum geri heim­ilin næm­ari fyrir vaxta­hækk­unum þar sem hækkun vaxta eyk­ur­ greiðslu­byrði þeirra meira en flestra ann­arra láns­forma sem í boði eru. „Betri dreif­ing skulda heim­ila milli ólíkra vaxta­við­miða, verð­tryggðra og óverð­tryggðra, fastra og fljót­andi, dregur úr áhættu vegna skuld­setn­ingar heim­il­anna í heild sinn­i.“